Tipps zum Hauskauf

Ein Denkmal ist ein ganz individuelles Gebäude und wüsste viele Geschichten von Generationen seiner Bewohner aus mehreren Jahrhunderten zu erzählen. Wer sich dafür begeistern kann, wird viel Freude am besonderen Bauwerk haben, aber vielleicht auch viel Arbeit und in manchen Fällen auch hohe Kosten. Bestehen Zweifel, können einige Überlegungen bei der Entscheidung helfen:

Der moderne Denkmalschutz ist zumeist zu Kompromissen bereit, um das Denkmal für modernes Leben und Arbeiten herzurichten. Historisch relevante Gebäudeteile müssen aber per Auflage erhalten bleiben. Genaue Absprachen mit Bauaufsicht und Denkmalpflege sollten vor Baubeginn oder sogar vor dem Erwerb abgesprochen werden. Häufig gibt es die Aussicht auf Zuschüsse und Steuererleichterungen (Antragstellung vor Baubeginn). Die Kosten müssen aber zunächst vom Eigentümer getragen werden. Manchmal sind Voruntersuchungen und Bauaufnahme nötig, um maßstabsgerechte Pläne erstellen zu können, die für den Bauantrag nötig sind. Auch die Nutzung der Immobilie ist möglicherweise in einem Bebauungsplan der Kommune festgelegt – deshalb empfiehlt sich auch hier vorherige Klärung. Auskunft über vorhandene Pläne und Unterlagen geben Bauaufsicht und Denkmalpflege.

Liegt das Haus im Sanierungsgebiet, können möglicherweise Städtebaufördermittel in Anspruch genommen werden, für Arbeiten zur energetischen Sanierung (Dämmung, Fenster) und für Barrierefreiheit können KfW-Mittel beantragt werden. Für die meisten Denkmalbesitzer sollte aber vor allem die Steuererleichterungen aus der Einkommenssteuer interessant sein, sofern es sich um Maßnahmen handelt, die aufgrund des Denkmalstatus des Gebäudes entstehen oder wenn es im Sanierungsgebiet liegt.

Die untere Denkmalschutzbehörde gibt darüber Auskunft welche Teile eines Gebäudes unverändert bleiben müssen und wo, im angesprochenen Rahmen, Veränderungen möglich sind. Für die maßstabsgerechte Planung empfiehlt es sich ein denkmalerfahrenes Architektur- und Statikbüro hinzuzuziehen. Hilfreich sind oft vor Ort aktive Bürgergruppen, die ihre Erfahrungen gerne weitergeben.

Häufig sind beim Kauf eines historischen Gebäudes nicht alle Schäden sofort sichtbar. Das macht die Schätzung der Sanierungskosten ungenau. Hier kann die Hilfe eines Baugutachterbüros, Sachverständigen oder eines Zimmermann-Fachbetriebes sinnvoll sein. Bei einem Fachwerkhaus liegen einige Bereiche im nichtsichtbaren Bereich, wie beispielsweise Knotenpunkte, Schwellbalken oder Sparren. Deshalb sollte in der Kalkulation ein Faktor für Unvorhergesehenes berücksichtigt werden.

Bei einem Ortstermin können auch für den Laien bei systematischer Betrachtung erste Hinweise auf den Zustand des Gebäudes sichtbar werden:

Zur Beurteilung der Fassade sollte beispielsweise auf Risse geachtet werden und Ausblühungen oder Salzränder im Sockel. Der Schwellbalken eines Fachwerkhauses ist üblicherweise am ehesten geschädigt. Zu dicht am Haus wachsende Vegetation oder defekte Regenrinnen und Fallrohre können zu feuchten Wänden führen – Westseiten sind in der Regel stärker geschädigt als die wetterabgewandten Seiten. Sind Notlösungen sichtbar, kann das ein Hinweis darauf sein, wie fachmännisch insgesamt Arbeiten ausgeführt wurden.

Auch am Dach können größere Schäden von außen sichtbar sein: Sind die Ziegel und Firststeine vollständig und unbeschädigt und die Anschlüsse und Regenrinnen in Ordnung, sollte ein Blick auf die Schornsteine geworfen werden, die gelegentlich rissig sind und dann Feuchtigkeit ins Gebäude ziehen. Identifizierte Schäden sollten dann im Inneren weiterverfolgt werden.

Im Inneren deuten Verfärbungen, Putzrisse und Verformungen auf Feuchtigkeit oder Nässe, im schlimmsten Fall auch Schimmelbildung, hin. Bei Rissen und Verfärbungen an Decken oder Fußböden liegt der Schaden oft an den Außenwänden.

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